A Escassez de Habitação em Portugal É Maior do que Parece

O debate sobre a habitação em Portugal tem-se concentrado cada vez mais na procura e no seu impacto sobre os preços.

Compradores estrangeiros, imigração, turismo, alojamento local e incentivos fiscais têm sido apontados, em diferentes momentos, como fatores responsáveis pela subida dos preços e pela crescente dificuldade no acesso à habitação. Todos tiveram influência, sobretudo em determinadas localizações e segmentos do mercado.

Mas uma nova estimativa coloca a dimensão do desequilíbrio habitacional português numa perspetiva bastante diferente.

As 300.000 Casas em Falta

Uma análise do Banco de Espanha estima que Portugal tenha acumulado um défice de aproximadamente 300.000 habitações entre 2021 e 2025.

Esse número corresponde a cerca de 6,6% do total de agregados familiares portugueses.

A comparação com o resto da Europa é particularmente significativa. Na zona euro, o défice equivalente foi estimado em aproximadamente 0,5% dos agregados familiares.

A estimativa mede a diferença que se foi acumulando à medida que a formação de novos agregados familiares ultrapassava a oferta habitacional necessária para os acomodar.

Vista desta perspetiva, a questão da habitação em Portugal assume contornos diferentes.

Não se trata apenas de um aumento excecional da procura. O mercado residencial revelou-se incapaz de produzir habitação suficiente para acompanhar o número de novos agregados familiares.

Como Se Criou Um Défice Desta Dimensão?

Portugal está hoje a construir mais habitação do que há uma década, mas essa recuperação partiu de níveis excecionalmente baixos.

Após as crises financeira e das dívidas soberanas, a construção residencial caiu acentuadamente. Empresas desapareceram, trabalhadores qualificados abandonaram o setor e a capacidade de desenvolvimento imobiliário diminuiu.

Reconstruir essa capacidade está a levar tempo.

Entretanto, a população aumentou, formaram-se novos agregados familiares e a procura concentrou-se nas regiões economicamente mais fortes e internacionalmente mais conectadas do país.

A construção não conseguiu responder ao mesmo ritmo.

A OCDE tem identificado repetidamente algumas das razões: aumento dos custos de construção, escassez de mão de obra qualificada, disponibilidade limitada de terrenos urbanizáveis e processos de planeamento e licenciamento demorados e, por vezes, imprevisíveis.

Em Lisboa, onde os terrenos disponíveis são já escassos e caros, estas limitações tornam-se particularmente relevantes.

Porque Isto Altera o Debate Sobre a Procura

Nada disto significa que a procura estrangeira, a imigração, o turismo ou o alojamento local sejam irrelevantes.

Não são.

Os compradores internacionais podem ter um impacto significativo em determinados bairros e segmentos de preço. Como analisámos em Lisboa Está a Atrair um Novo Perfil de Comprador Internacional, tanto o perfil dos compradores internacionais como as suas motivações estão a mudar. A imigração aumenta o número de agregados familiares que necessitam de habitação. O turismo pode competir com o uso residencial pelo parque habitacional existente.

Existe, contudo, uma diferença importante entre acrescentar procura a um mercado habitacional capaz de responder e acrescentá-la a um mercado que já não consegue produzir habitação suficiente.

A estimativa de 300.000 habitações sugere que Portugal tem vivido, cada vez mais, a segunda situação.

Isto é importante porque limitar uma determinada fonte de procura pode aliviar a pressão num segmento específico sem resolver o desequilíbrio estrutural.

O debate deixa assim de se centrar apenas na identificação de um determinado grupo de compradores como responsável pela subida dos preços e passa também por compreender por que razão a oferta habitacional tem demorado tanto a responder ao crescimento da população e às alterações da procura.

Mais Construção Não Significa Necessariamente Habitação Acessível

Existe ainda uma aparente contradição.

Lisboa tem assistido a um volume significativo de desenvolvimento residencial nos últimos anos, mas grande parte da nova habitação que chega ao mercado continua a ter preços elevados.

Isto não significa necessariamente que os promotores estejam a ignorar a escassez de habitação.

É, em parte, consequência da própria economia da construção.

Quando os terrenos são caros, os custos de construção são elevados e os processos de aprovação podem demorar anos, os promotores tendem naturalmente a desenvolver projetos capazes de absorver esses custos.

Isso favorece frequentemente os segmentos superiores do mercado.

O resultado é que uma cidade pode simultaneamente registar um volume considerável de nova construção residencial e continuar a sofrer de uma grave falta de habitação acessível às famílias de rendimentos médios.

Resolver este problema exige, por isso, mais do que simplesmente incentivar a construção. Exige também tornar a produção de habitação menos cara e menos complexa.

Há Sinais de Melhoria

A resposta do lado da oferta começa a fortalecer-se.

O INE estima que tenham sido concluídas aproximadamente 30.400 habitações em Portugal em 2025, enquanto quase 48.900 foram licenciadas.

O Banco de Portugal indicou também que, durante 2025, a construção de nova habitação acompanhou, de um modo geral, o ritmo de formação de novos agregados familiares.

Se esta evolução se mantiver, representará uma mudança importante.

Mas não elimina o défice acumulado.

Mesmo níveis significativamente superiores de construção levariam anos a absorver uma escassez medida em centenas de milhares de habitações.

Isso ajuda a explicar por que razão o mercado habitacional português pode permanecer surpreendentemente resiliente mesmo quando as condições económicas se tornam menos favoráveis ou o número de transações diminui.

O Que Isto Significa Para os Compradores

Para quem compra habitação, é importante distinguir entre um abrandamento cíclico do mercado e uma escassez estrutural.

Custos de financiamento mais elevados, menor crescimento económico ou uma redução da procura podem diminuir o número de transações e criar oportunidades de negociação.

Existem certamente imóveis sobreavaliados. Alguns vendedores acabarão por ter de ajustar as suas expectativas. Como explorado em Lisboa Já Não É Um Só Mercado, diferentes bairros e tipos de imóveis podem apresentar comportamentos muito distintos.

Mas uma redução do número de transações não significa necessariamente que tenha surgido, de repente, uma oferta significativamente maior de habitação.

Isto é particularmente relevante em Lisboa e Cascais, onde a escassez de imóveis de qualidade pode ser ainda mais acentuada do que sugerem as estatísticas nacionais.

Um comprador deve, por isso, distinguir entre um imóvel que está a ter dificuldade em encontrar comprador e um mercado onde os bons imóveis continuam estruturalmente escassos. Não são a mesma coisa.

Esta distinção é também consistente com a crescente seletividade analisada em O Mercado Residencial Prime de Lisboa Está a Tornar-se Mais Seletivo: um menor volume de transações pode coexistir com uma procura competitiva pelos melhores imóveis.

Para Além dos Títulos

O problema da acessibilidade à habitação em Portugal tem muitas causas e nenhuma medida isolada será suficiente para o resolver.

As políticas destinadas a influenciar a procura podem afetar segmentos específicos. Alterações fiscais, políticas de imigração, regulamentação do turismo ou incentivos dirigidos a compradores internacionais terão inevitavelmente algum impacto.

Mas a dimensão do défice habitacional acumulado em Portugal sugere que a solução de longo prazo depende, em última análise, do aumento da quantidade de habitação disponível nos locais onde as pessoas efetivamente querem e precisam de viver.

Isso exige maior capacidade de construção, processos de planeamento mais previsíveis, condições económicas que permitam desenvolver novos projetos e uma utilização mais eficiente do parque habitacional existente.

Os dados mais recentes permitem, assim, olhar para o debate sobre a habitação em Portugal a partir de uma perspetiva diferente.

A questão não é apenas quem está a comprar as casas em Portugal.

É saber se Portugal consegue construir casas suficientes.

Fontes

• Análise do Banco de Espanha, citada pelo Financial Times, agosto de 2026• OCDE, Economic Surveys: Portugal 2026• Instituto Nacional de Estatística (INE), Estatísticas da Construção e Habitação 2025• Banco de Portugal, análises sobre o mercado habitacional e estabilidade financeira