O Mercado Habitacional Português Continua a Desafiar Expectativas

Ao longo dos últimos anos, as previsões de um abrandamento iminente do mercado residencial português tornaram-se quase cíclicas. A subida das taxas de juro, preocupações com acessibilidade, incerteza política e sucessivos debates sobre um eventual sobreaquecimento do mercado foram, em diferentes momentos, apresentados como razões pelas quais o mercado acabaria inevitavelmente por perder dinâmica.

No entanto, a realidade subjacente continua a revelar-se mais resiliente do que muitos antecipavam.

O mais recente Portuguese Housing Market Survey, elaborado pela RICS e pela Confidencial Imobiliário, sugere que, embora a atividade esteja hoje menos dinâmica, os preços continuam a subir de forma consistente, particularmente em Lisboa e no Porto.

À primeira vista, isto pode parecer contraditório. Se a atividade estabiliza, porque continuam os preços a subir?

A resposta reside sobretudo num fator estrutural que continua a definir o mercado português: a escassez persistente de oferta.

Segundo o inquérito, a procura por parte de novos compradores manteve-se relativamente estável em setembro de 2025, enquanto as novas angariações continuaram em território negativo, indicando que o fluxo de novos imóveis colocados no mercado permanece insuficiente face à procura. Mesmo quando a atividade abranda, a limitação da oferta continua a exercer pressão sobre os preços.

Restrições de Oferta em Lisboa

Esta dinâmica é particularmente evidente em Lisboa. Apesar de ser hoje um mercado muito mais maduro do que há uma década, Lisboa continua a apresentar alguns dos indicadores de crescimento de preços mais fortes do país. O inquérito registou para Lisboa um saldo de preços de +40%, acima quer do Porto quer da média nacional.

Este ponto é importante porque sugere que Lisboa começa progressivamente a comportar-se menos como um mercado emergente e mais como outras capitais do sul da Europa caracterizadas por restrições estruturais de oferta, onde os preços são sustentados não apenas pela procura internacional, mas também por limitações ao desenvolvimento urbano, custos de construção elevados, constrangimentos no licenciamento e uma oferta relativamente reduzida de produto residencial de qualidade em zonas prime.

O Mercado de Arrendamento

O mercado de arrendamento reforça ainda mais esta tendência. O relatório evidencia que a procura por arrendamento permanece sólida enquanto a oferta continua limitada. Naturalmente, esta escassez continua a pressionar as rendas em alta.

Isto é relevante porque uma procura robusta no arrendamento tende a suportar os valores do mercado residencial de forma mais ampla. Mesmo compradores que não adquirem imóveis com objetivo de investimento tendem a valorizar o facto de existir uma procura subjacente consistente, especialmente em Lisboa.

Medidas Públicas e Efeitos de Curto Prazo

Talvez a observação mais reveladora do relatório venha de Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, ao referir que as medidas públicas recentemente anunciadas, incluindo a eventual redução do IVA na construção, dificilmente terão efeitos significativos no curto prazo.

Esse ponto é central para compreender o mercado atual.

Desafios Estruturais

Os desafios habitacionais portugueses não são sobretudo conjunturais. São estruturais. A criação de nova oferta demora anos, particularmente em áreas urbanas consolidadas. Licenciamento, planeamento urbano, capacidade de construção, infraestruturas e incerteza política contribuem para um sistema em que a oferta reage lentamente, mesmo perante aumentos expressivos de preços.

Isto não significa que o mercado evolua em linha reta, nem que todos os segmentos se comportem da mesma forma. Algumas regiões e determinados segmentos de preço poderão naturalmente atravessar períodos de menor atividade do que outros. Mas o quadro geral aponta cada vez mais para um mercado sustentado por um desequilíbrio estrutural entre oferta e procura, e não por um mero excesso especulativo.

Implicações para os Compradores

Para os compradores, esta distinção é importante.

Mercados movidos predominantemente por especulação podem inverter rapidamente quando o sentimento muda. Mercados condicionados por escassez estrutural de oferta tendem a comportar-se de forma diferente. A atividade pode estabilizar, as negociações podem tornar-se mais equilibradas e podem existir períodos de consolidação, mas torna-se muito mais difícil assistir a pressões sustentadas de descida de preços sem um aumento significativo da oferta.

O mercado português parece hoje enquadrar-se cada vez mais nesta segunda categoria.

Dados mais recentes vieram, entretanto, dar uma indicação mais clara da dimensão deste desequilíbrio estrutural, como se analisa em A Escassez de Habitação em Portugal É Maior do que Parece.

E, pelo menos por agora, esse desequilíbrio estrutural continua a pesar mais sobre o mercado do que os ciclos noticiosos de curto prazo.